（作者： 戴国洪律师，本所顾问律师。戴律师为香港、澳洲新南威尔斯省及南澳省及英国三地的注册律师，他早年在香港执业，专事处理商业诉讼，其后转任多家在港知名上市公司的法律顾问、法律部主管及公司秘书等。在过去10年，他专门处理有关跨境收购合併、企业融资及上市合规等的商业及公司法律事务。戴律师电邮 [email protected] ）
引言
过去十年来，中国投资者对收购澳大利亚资产的兴趣大增，特别是在采矿和资源，房地产，食品和农产品领域。这部分是和中国政府的战略需求，人民币升值和过去5年来澳元的贬值，澳大利亚政府对中国投资者采取的相对欢迎态度，澳大利亚资产质数和中国移民大量涌入这个幸运国家有关。然而，虽然澳大利亚政府普遍欢迎外国投资，但这并不意味着境外人仕收购澳大利亚资产完全没有限制，特别是具有国家安全考虑的战略资产以及住宅物业，后者近年更有强烈的政治呼声要求加强监管以以保护当地澳大利亚人的利益。结果是澳大利亚政府对1975年制订的“境外收购法”(Foreign Acquisitions and Takeovers Act) 进行了大幅度的修改，境外收购法是澳大利亚针对境外人仕收购澳大利亚资产的最重要法规之一。
本系列文章的目的是扼要介绍澳大利亚政府就境外人仕收购不同类型澳大利亚资产的监管制度。由于这个题目范围广泛，涉及的法律问题复杂和多样, 所以将分为几个部分，本文是第一部分，将讨论一般涉及监管外国投资的法规和监管机构，及对收购澳大利亚住宅物业的监管。
监管机构和法律
负责管理澳大利亚外商投资的主要机构是外商投资审查委员会（Foreign Investment Review Board,“FIRB”）。 FIRB是1976年成立的非法定机构，其作用只是谘询，即向澳大利亚财政部长和政府提供有关澳大利亚外国投资政策及管理的意见。有关政策和建议的决策权在财长手裏。
澳大利亚的外国投资监管制度主要见于1975年订立的“境外收购法”（(Foreign Acquisitions and Takeovers Act , “该法例”）及其他若干附属法例。该法案是一条联邦法例，这意味着它适用于整个澳大利亚而不是特定的州份。该法例于2015年12月进行了大幅的修订和重写，重点是加强监管和执法。
境外人仕
由于该法例下的限制仅适用于收购澳大利亚资产的境外人仕，因此，我们必须首先了解何谓“境外人仕”。根据该法例，境外人仕为：
（a）非通常居于澳大利亚的个人; 或
（b）非通常居于澳大利亚的个人，外国法人或外国政府持有重大权益的法团; 或
（c）一家由2个或以上的人仕共同持有重大权益的法团，而该2个或以上的人仕均不是通常居住于澳大利亚境内的个人，或为境外法人或外国政府; 或
（d）一个信托基金(trust)的信托人(trustee) , 而非通常居于澳大利亚的个人, 境外法人或外国政府持有该信托基金的重大权益; 或
（e）一个信托基金的信托人, 而2个或以上的非通常居于澳大利亚的个人, 境外法人或外国政府共同持有该信托基金的重大权益; 或
（f）外国政府
在某些情况下，境外人仕的关繫人(associate) 也可被视为境外人仕，儘管该关繫人本身并非境外人仕。
“境外人仕”的定义本身产生的一个重要概念, 就是何谓“通常居住”? 究竟何为通常居住于澳大利亚? 很明显, 这个概念只适用于自然人而非法人. 根据该法例第5条，非澳大利亚公民需满足以下的条件方可被视为通常居住于澳大利亚:
（a）在过去的12个月内，该人已经在澳大利亚逗留超过200天; 而
（b）当时：
（i）他个人实际逗留在澳大利亚，而他持续逗留在澳大利亚并不受到法律规定的时间限制; 或
（ii）他个人并非逗留在澳大利亚，但在他最近离开澳大利亚之前，他在澳大利亚的持续逗留不受法律规定的时间限制。
从以上的定义, 很显然地，境外人仕不包括澳大利亚公民，但可能包括（1）甚至澳大利亚的永久居民，如果他没有在过去12个月内在澳大利亚逗留超过200天;（2）持有临时签证者，如学生签证，工作签证等，因为这些人仕在澳大利亚的持续逗留，受到法律规定的时间限制。
至于何谓重大利益, 在2015年法令修正案之后，其定义已从15％提高到20％，即现在是20％了。
住宅物业
该法案的限制因资产类别而异。这是可以理解的，因为存在国家安全考虑的资产和影响当地澳大利亚人（如住宅物业和食品）日常生活的资产自然会受到监管机构更严格的限制和更密切的监督。
新住宅
境外人仕在购买新住宅之前一般需要申请和获得外商投资审查委员会的批准, 但购买新住宅的申请通常都会无条件获得批准的。
根据该法例, 新住宅的定义是一个将要，正在或已经建在住宅用地上的住宅，而之前没有作为住宅出售过，而亦在：
- 以前没有被佔用过;或
- 如果住宅是开发项目的一部分并由开发商出售，它在超过12个月并没有被佔用过。
新建住宅不包括经过翻新的已建成住宅。
奇怪的是，该法例没有对”住宅”作出任何定义，但笔者认为这个字语应该给予一个字面的解释就足够了, 这即是说, 住宅就是一个房子，公寓或其他居住地方。
已建成住宅
一般来说境外人仕不得购买已建成住宅。
根据该法例, 已建成住宅是一个建筑在住宅用地上的住宅，而它并非新住宅。
临时居民
临时居民通常只能在澳大利亚境内购买一个已建成住宅作为其住所，但须符合以下条件：
（a）须把该物业作为其在澳大利亚的主要居住地方;
（b）不能出租该物业，包括确保该物业在成交时是空置的;
（c）若该物业已非其在在澳大利亚的主要居住地方, 须在三个月内出售该物业; 及
（d）不得将该物业用作为投资物业，出租或度假屋。
根据该法例, 所谓临时居民, 是指是一个人自然人, 而他：
- 持有临时签证，而该临时签证允许他在澳大利亚逗留超过12个月（不管签证下剩余的逗留时间仍有多长）; 或
- 正在澳大利亚居住，并已经提交了一份永久性签证的申请，并持有一个允许他逗留在澳大利亚的过渡签证，该过渡签证淮许他逗留在澳大利亚,直到其永久性签证的申请完成为止。
(作者保留本文的一切版权。有关在澳大利亚投资的法律事务，欢迎联系戴律师咨询。)